RAS e DM140 per Amministratori di Condominio

Ogni anno, nei corsi di aggiornamento obbligatori per amministratori di condominio, tornano le stesse tre domande sul RAS — il Registro Anagrafe Sicurezza. Non è un caso: il RAS è uno degli obblighi più fraintesi e più sottovalutati dell’intera riforma condominiale. Chi non sa rispondere a quelle domande non ha solo un problema di preparazione al corso: ha un’esposizione concreta a responsabilità civili e penali che nessuna assemblea può togliergli. Questo articolo risponde a quelle tre domande con precisione normativa e con gli strumenti pratici che servono nella gestione quotidiana di uno studio di amministrazione.

Cos’è il RAS e cosa c’entra con il DM 140/2014

Il Registro Anagrafe Sicurezza (RAS) è il documento con cui l’amministratore di condominio certifica le condizioni di sicurezza delle parti comuni di ogni edificio che gestisce. Non è un modulo da compilare una volta e archiviare. È un registro vivo, che deve essere tenuto aggiornato per tutta la durata del mandato.

La base normativa è diretta e non lascia spazio a interpretazioni: l’art. 1130, n. 6, del Codice Civile — modificato dalla Legge 220/2012 (Riforma Gardini) — impone all’amministratore di «curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente […] ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio». Il verbo usato dal legislatore è «deve»: non è una facoltà, non è una raccomandazione. È un obbligo di mandato.

Il DM 140/2014 — il decreto del Ministero della Giustizia che disciplina la formazione e l’aggiornamento degli amministratori condominiali — entra in gioco perché definisce i contenuti obbligatori dei corsi. Tra questi, l’art. 5, comma 3, lettera b) elenca espressamente: «la sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi».

In altre parole: il legislatore ha deciso che la sicurezza degli edifici — e quindi il RAS — deve essere materia obbligatoria di aggiornamento annuale. Se nei corsi tornano domande sul RAS, è perché il DM 140 lo impone esplicitamente. Sapere cosa contiene quel registro non è cultura generale: è parte del requisito professionale minimo che ogni amministratore deve dimostrare.

Le 3 domande sul RAS che tornano ogni anno nei corsi di aggiornamento

Ecco le tre domande ricorrenti, con le risposte precise che ogni amministratore deve conoscere.

1. Il RAS è obbligatorio anche se il condominio non ha dipendenti?

Sì, sempre. L’obbligo del RAS deriva dall’art. 1130 n. 6 c.c. e si applica a tutti i condomini, indipendentemente dalla presenza di lavoratori dipendenti. La questione dei dipendenti (portiere, custode, addetti alle pulizie) riguarda l’applicazione del D.Lgs. 81/2008 — Testo Unico sulla Sicurezza del Lavoro — che genera obblighi aggiuntivi come il DVR e il DUVRI, ma non è prerequisito per il RAS. Il Registro Anagrafe Sicurezza esiste perché l’edificio esiste, non perché in quell’edificio qualcuno lavora.

Vale la pena citare anche la giurisprudenza: la Cassazione penale ha chiarito in più occasioni che il condominio può essere considerato «luogo di lavoro» ogni volta che vi operano lavoratori di ditte appaltatrici — il che accade praticamente in ogni edificio che riceve manutenzione. L’amministratore che non ha il RAS non può dimostrare di aver informato correttamente le imprese sui rischi specifici dell’edificio, esponendosi alle responsabilità previste dall’art. 26 del D.Lgs. 81/2008.

2. Cosa deve contenere esattamente il RAS?

Questa è la domanda più difficile, perché la legge non fornisce una checklist predefinita. L’art. 1130 n. 6 c.c. parla di «ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni»: una formulazione volutamente ampia, che trasferisce all’amministratore — e al tecnico che lo supporta — l’onere di valutare cosa è rilevante per quel singolo edificio.

In pratica, un RAS completo include:

• Identificazione dei rischi: mappatura delle aree, degli impianti e dei manufatti a rischio nelle parti comuni (scale, ascensori, centrale termica, autorimesse, coperture, cancelli automatici, ecc.);
• Stato dei documenti obbligatori: per ogni documento — SCIA antincendio, verifica periodica ascensori, DVR, certificazione impianto elettrico, ecc. — il RAS indica se è presente, se è aggiornato e la data di scadenza;
• Storico degli interventi: chi ha eseguito cosa, su quale impianto, con quale esito;
• Programmazione futura: scadenze imminenti e interventi pianificati.

Il punto critico che emerge spesso nei corsi è questo: un semplice elenco con «ce l’ho / manca» non è un RAS. È una checklist. Un RAS richiede che i dati siano verificati da un tecnico con sopralluogo in loco, che lo stato di fatto corrisponda allo stato di diritto, e che il documento venga aggiornato ogni volta che qualcosa cambia nell’edificio.

3. Cosa succede se l’assemblea non approva le spese per il RAS?

Questa è la domanda più delicata — e quella su cui più amministratori cercano una via d’uscita che non esiste.

Il RAS non è una spesa straordinaria da deliberare in assemblea. È un obbligo diretto dell’amministratore, che rientra nelle sue attribuzioni ordinarie ai sensi dell’art. 1130 c.c. L’assemblea non può «non approvare» il RAS, perché non deve approvarlo: deve essere l’amministratore a tenerlo, indipendentemente da qualsiasi delibera.

Diverso è il discorso per i documenti che il RAS rileva come mancanti (ad esempio, una SCIA antincendio scaduta o un certificato ascensore da rinnovare): in quel caso, l’intervento richiede una delibera assembleare con relativa spesa. Se l’assemblea si rifiuta, l’amministratore deve verbalizzare il rifiuto con nomi, cognomi e millesimi dei voti contrari. Quella verbalizzazione è la sua protezione: dimostra che ha adempiuto al suo obbligo di informazione e proposta, e che l’inadempienza è imputabile ai condomini che hanno votato contro. Senza quella prova scritta, in caso di sinistro o ispezione, la responsabilità ricade sull’amministratore.

Il collegamento tra formazione obbligatoria e responsabilità professionale

Il DM 140/2014 non è solo un obbligo burocratico. Ha cambiato strutturalmente lo standard di diligenza richiesto all’amministratore professionale.

Prima della Riforma Gardini (L. 220/2012), la giurisprudenza applicava all’amministratore lo standard del «diligente buon padre di famiglia». Dopo la riforma, e con l’entrata in vigore del DM 140/2014, l’asticella si è alzata: l’amministratore è un professionista che deve formarsi annualmente, aggiornarsi sull’evoluzione normativa e dimostrare competenza tecnica e giuridica. Se non lo fa — o se non sa rispondere alle domande di base sui propri obblighi — non è semplicemente impreparato: è inadempiente rispetto allo standard professionale che la legge gli impone.

Questo ha conseguenze concrete. Il DM 140 prevede corsi di aggiornamento annuali di almeno 15 ore su materie che includono espressamente la sicurezza degli edifici. Un amministratore che partecipa a quei corsi e acquisisce le competenze necessarie si trova in una posizione difensiva molto più solida rispetto a chi li frequenta solo per adempiere formalmente. La differenza, in caso di contenzioso, non è trascurabile.

Vale la pena ricordare anche l’art. 1129 c.c., che elenca le «gravi irregolarità» che legittimano la revoca giudiziale dell’amministratore. Tra queste, esplicitamente, rientra l’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130, compresi quelli del numero 6 — cioè, la mancata o carente tenuta del registro anagrafe condominiale. Il Tribunale di Roma (sent. n. 15964 del 22 ottobre 2024) ha chiarito che richiedere i dati necessari al registro non viola il GDPR — perché è fondato su un obbligo di legge espresso.

Cosa rischia concretamente l’amministratore senza RAS aggiornato

Sintetizzando il quadro normativo e giurisprudenziale, i rischi per l’amministratore privo di un RAS corretto e aggiornato sono:

• Revoca giudiziale del mandato per grave irregolarità ex art. 1129 c.c., con possibile obbligo di risarcimento del danno causato dall’inadempimento;
• Responsabilità penale per omissione, nel caso in cui un sinistro sia riconducibile a una condizione di sicurezza non monitorata e non documentata (art. 40, comma 2, c.p. — mancata impedimento dell’evento che si aveva obbligo giuridico di impedire);
• Impossibilità di difendersi in caso di ispezione dei Vigili del Fuoco, visita dell’Ispettorato del Lavoro o contestazione da parte di un condomino: senza il RAS, l’amministratore non ha prova di aver vigilato;
• Esposizione al rischio assicurativo: un sinistro in un edificio con documentazione incompleta può dare alla compagnia assicurativa argomenti per ridurre o contestare l’indennizzo, con conseguenze economiche dirette per tutti i condomini;
• Danno reputazionale immediato: ogni condomino ha diritto di consultare il RAS; chi lo chiede e non lo trova ha già in mano il motivo per avviare una procedura di revoca in assemblea.

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FAQ — Domande frequenti sul RAS e la formazione obbligatoria

Il corso di aggiornamento annuale di 15 ore è obbligatorio per tutti gli amministratori?

Sì. Il DM 140/2014 (art. 5, comma 2) stabilisce che gli obblighi formativi di aggiornamento hanno cadenza annuale e durata minima di 15 ore. L’obbligo si applica a tutti gli amministratori professionali, indipendentemente dalla dimensione dello studio o dal numero di condomini gestiti. La mancata formazione annuale può essere contestata come inadempimento agli standard professionali richiesti dalla Legge 220/2012.

Il RAS deve essere redatto da un tecnico o può farlo l’amministratore da solo?

La legge non specifica chi debba redigerlo materialmente, ma impone all’amministratore di garantirne la correttezza e la completezza. Poiché il RAS deve rispecchiare lo stato di fatto dell’edificio — e non solo i documenti presenti nei faldoni — è necessario un sopralluogo tecnico in loco eseguito da un professionista qualificato. Un RAS compilato senza sopralluogo, basato solo sull’intervista all’amministratore, non verifica l’allineamento tra stato di fatto e stato di diritto: espone l’amministratore agli stessi rischi di un RAS assente.

Ogni quanto va aggiornato il RAS?

Il RAS non ha una scadenza fissa come altri documenti: deve essere aggiornato ogni volta che cambia qualcosa di rilevante per la sicurezza dell’edificio — un intervento sulle parti comuni, il rinnovo di un certificato, una modifica normativa, un nuovo impianto. L’art. 1130 n. 6 c.c. usa il verbo «curare la tenuta», che implica un aggiornamento continuo. Nella pratica, un controllo sistematico almeno annuale — coordinato con il rinnovo del mandato — è il minimo indispensabile per avere un RAS che rispecchi la realtà dell’edificio.